O tym przeczytasz w tym artykule:
Sąd Najwyższy uznał, że pominięcie prawa pierwszeństwa dzierżawcy przy sprzedaży nieruchomości rolnej może prowadzić do nieważności czynności prawnej.
Kluczowe znaczenie ma art. 29c ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Ocena prawidłowości sprzedaży nie ogranicza się wyłącznie do samego przetargu. Znaczenie mają również czynności podejmowane przed jego ogłoszeniem.
KOWR powinien przed rozpoczęciem sprzedaży ustalić, czy istnieje podmiot uprawniony do pierwszeństwa nabycia nieruchomości.
Samo wygranie przetargu nie oznacza jeszcze nabycia własności nieruchomości. Do jej przeniesienia konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.
Wyrok Sądu Najwyższego z 18 grudnia 2025 r., sygn. II CSKP 103/23, odchodzi od wcześniejszego podejścia wypracowanego na gruncie poprzedniego stanu prawnego.
Sprzedaż nieruchomości rolnej należącej do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wymaga przestrzegania szczególnych zasad wynikających z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Jedną z nich jest pierwszeństwo nabycia przysługujące w określonych przypadkach dzierżawcy nieruchomości.
Znaczenie tego uprawnienia wyraźnie podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 18 grudnia 2025 r., sygn. II CSKP 103/23. Z rozstrzygnięcia wynika, że pominięcie dzierżawcy uprawnionego do pierwszeństwa nabycia może prowadzić do nieważności późniejszej czynności prawnej dotyczącej sprzedaży gruntu.
Orzeczenie ma duże znaczenie praktyczne. Pokazuje bowiem, że przy sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa nie wystarczy prawidłowo przeprowadzić samego przetargu. Znaczenie mają również czynności podejmowane wcześniej, w tym prawidłowe ustalenie, czy istnieją osoby, którym ustawa przyznaje pierwszeństwo nabycia nieruchomości.
Przetarg na nieruchomość, która pozostawała w dzierżawie
Sprawa rozpoznawana przez Sąd Najwyższy dotyczyła niezabudowanej działki rolnej przeznaczonej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa do sprzedaży w przetargu ustnym nieograniczonym.
W dokumentacji dotyczącej gruntu znajdowała się informacja o istniejącym prawie dzierżawy. Okoliczność ta nie została jednak uwzględniona przy organizacji sprzedaży w sposób pozwalający wcześniej rozstrzygnąć kwestię pierwszeństwa dzierżawców.
Przetarg zakończył się wyborem najkorzystniejszej oferty. Osoby, które go wygrały, zostały poinformowane o terminie podpisania aktu notarialnego i wpłaciły pozostałą część ceny nieruchomości.
Do zawarcia umowy ostatecznie jednak nie doszło.
KOWR ustalił, że działka nadal jest przedmiotem obowiązującej umowy dzierżawy, a dzierżawcom powinno zostać wcześniej umożliwione skorzystanie z przysługującego im pierwszeństwa nabycia. W konsekwencji przetarg został unieważniony.
Nabywcy wyłonieni w przetargu nie zaakceptowali takiego stanowiska. Domagali się sprzedaży gruntu na ustalonych wcześniej warunkach, a następnie wystąpili do sądu z powództwem zmierzającym do zobowiązania KOWR do złożenia oświadczenia woli prowadzącego do przeniesienia własności nieruchomości.
Sądy niższych instancji stanęły po stronie uczestników przetargu
Sąd pierwszej instancji uznał roszczenie powodów. W jego ocenie naruszenie pierwszeństwa dzierżawcy nie oznaczało jeszcze, że umowa sprzedaży zawarta z osobą wyłonioną w przetargu byłaby nieważna.
Takie stanowisko nawiązywało do wcześniejszego orzecznictwa Sądu Najwyższego, a w szczególności do uchwały z 21 grudnia 2006 r., sygn. III CZP 121/06. Przyjmowano w niej, że naruszenie pierwszeństwa przewidzianego dla dzierżawcy nie powoduje automatycznie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości rolnej.
Podobnie sprawę ocenił sąd apelacyjny.
Zwrócił uwagę, że ustawa przewiduje zarówno sprzedaż związaną z pierwszeństwem określonych podmiotów, jak i sprzedaż w trybie przetargowym. Zdaniem sądu zawiadomienie dzierżawcy o możliwości skorzystania z pierwszeństwa następuje przed rozpoczęciem przetargu i nie stanowi części samej procedury przetargowej.
W takim ujęciu uchybienie popełnione przed ogłoszeniem przetargu nie powinno wpływać na ważność późniejszej umowy zawartej z jego zwycięzcą.
Sąd Najwyższy przyjął jednak odmienne stanowisko.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na zmianę stanu prawnego
Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia miał art. 29c ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Sąd Najwyższy podkreślił, że wcześniejsze orzecznictwo dotyczące skutków naruszenia pierwszeństwa dzierżawcy powstawało jeszcze przed wejściem w życie tego przepisu. Nie można więc automatycznie przenosić wcześniejszych ocen na obecny stan prawny.
Art. 29c przewiduje nieważność czynności prawnej dokonanej niezgodnie z przepisami ustawy, a także czynności będącej wynikiem przetargu przeprowadzonego niezgodnie z jej przepisami.
Ma to istotne znaczenie dla oceny całej procedury sprzedaży.
Według Sądu Najwyższego zakres tego przepisu nie ogranicza się do badania samej treści umowy. Obejmuje również uchybienia powstałe w procesie prowadzącym do jej zawarcia, w szczególności dotyczące sposobu wyboru nabywcy nieruchomości.
Oznacza to, że przy ocenie prawidłowości sprzedaży nie można koncentrować się wyłącznie na tym, co wydarzyło się od chwili formalnego rozpoczęcia przetargu.
Prawo pierwszeństwa trzeba uwzględnić przed rozpoczęciem sprzedaży przetargowej
W analizowanej sprawie dzierżawcy nie zostali zawiadomieni o zamiarze sprzedaży nieruchomości przed ogłoszeniem przetargu. Nie dano im tym samym możliwości zajęcia stanowiska w kwestii skorzystania z ustawowego pierwszeństwa.
Zdaniem Sądu Najwyższego takie uchybienie ma znaczenie dla legalności procesu sprzedaży.
Nie zmienił tej oceny fakt, że już po przeprowadzeniu przetargu dzierżawcy zawarli kolejną umowę dzierżawy nieruchomości. Samo dalsze korzystanie z gruntu na podstawie dzierżawy nie może być traktowane jako dowód, że nie byli zainteresowani jego zakupem.
Aby można było wyciągać wnioski co do zamiaru uprawnionego, powinien on wcześniej otrzymać informację o planowanej sprzedaży i mieć realną możliwość podjęcia decyzji.
Procedurę sprzedaży nieruchomości rolnej należy oceniać jako całość
Wyrok Sądu Najwyższego ma znaczenie wykraczające poza stan faktyczny tej jednej sprawy.
Sąd zakwestionował podejście, zgodnie z którym etap ustalania pierwszeństwa dzierżawcy można całkowicie oddzielić od późniejszego przetargu. Z punktu widzenia zgodności sprzedaży z ustawą istotny jest bowiem cały proces prowadzący do zbycia nieruchomości.
Obejmuje on również czynności wykonywane przed formalnym rozpoczęciem postępowania przetargowego.
W praktyce oznacza to, że podmiot przygotowujący sprzedaż nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa powinien jeszcze przed ogłoszeniem przetargu prawidłowo ustalić sytuację prawną nieruchomości oraz zweryfikować, czy istnieją osoby korzystające z ustawowego pierwszeństwa nabycia.
Pominięcie tego etapu może mieć poważniejsze konsekwencje niż samo zakwestionowanie przebiegu przetargu.
Wygranie przetargu nie oznacza jeszcze nabycia własności nieruchomości
Warto zwrócić uwagę także na drugi istotny element rozstrzygnięcia.
Sąd Najwyższy przypomniał, że wybór najkorzystniejszej oferty w przetargu ustnym dotyczącym nieruchomości nie prowadzi jeszcze do przeniesienia jej własności.
W przypadku nieruchomości konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Sam wynik przetargu nie może więc być utożsamiany z nabyciem prawa własności gruntu.
Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, gdy już po zakończeniu przetargu ujawnione zostaną uchybienia dotyczące wcześniejszych etapów sprzedaży. Osoba, która zaoferowała najwyższą cenę, nie może wyłącznie na tej podstawie przyjmować, że własność nieruchomości została jej zapewniona bez względu na zgodność całego postępowania z ustawą.
Co wyrok oznacza dla sprzedaży nieruchomości rolnych KOWR
Wyrok z 18 grudnia 2025 r. porządkuje istotną kwestię dotyczącą pierwszeństwa dzierżawców nieruchomości rolnych Skarbu Państwa.
W aktualnym stanie prawnym pominięcie tego pierwszeństwa należy rozpatrywać z uwzględnieniem art. 29c ustawy. Sąd Najwyższy przyjął, że przepis ten obejmuje również nieprawidłowości powstałe przed rozpoczęciem właściwego przetargu, jeżeli wpływają one na sposób wyboru nabywcy i zgodność sprzedaży z ustawą.
Z perspektywy uczestników obrotu oznacza to potrzebę dokładniejszej analizy stanu prawnego nieruchomości jeszcze przed przystąpieniem do przetargu.
Szczególnego znaczenia nabiera ustalenie, czy grunt jest przedmiotem dzierżawy oraz czy dzierżawca spełnia warunki uprawniające go do pierwszeństwa nabycia. Dla podmiotu sprzedającego prawidłowe przeprowadzenie tego etapu jest jednym z elementów zabezpieczających ważność przyszłej transakcji.
Dla potencjalnego nabywcy informacja o istniejącej dzierżawie również powinna być sygnałem do starannego zweryfikowania sytuacji prawnej nieruchomości.
Nieważność sprzedaży może wynikać z uchybień poprzedzających przetarg
Najważniejszy wniosek płynący z wyroku II CSKP 103/23 dotyczy sposobu rozumienia procedury zbywania nieruchomości rolnej należącej do Skarbu Państwa.
Jej prawidłowość nie jest oceniana jedynie przez pryzmat samego przetargu. Znaczenie mogą mieć również wcześniejsze czynności, zwłaszcza te związane z ustaleniem osób uprawnionych do pierwszeństwa nabycia.
Jeżeli dzierżawca posiada takie uprawnienie, pominięcie go przy przygotowaniu sprzedaży może prowadzić do nieważności późniejszej czynności prawnej.
Orzeczenie Sądu Najwyższego pokazuje więc, jak istotna przy obrocie nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa jest analiza całego procesu sprzedaży, a nie wyłącznie jego końcowego etapu.
