Kara umowna za odstąpienie od umowy jest jednym z najczęściej spotykanych i jednocześnie najbardziej problematycznych postanowień w umowach o roboty budowlane, umowach inwestycyjnych, deweloperskich, dostawczych i handlowych. W praktyce pojawia się wtedy, gdy jedna ze stron uznaje, że druga strona tak poważnie naruszyła umowę, że dalsza współpraca nie ma sensu, a następnie nalicza karę za odstąpienie.

Na pierwszy rzut oka mechanizm wydaje się prosty. Skoro umowa przewiduje karę za odstąpienie, a jedna ze stron od umowy odstąpiła, druga strona powinna zapłacić wskazaną kwotę. W rzeczywistości sprawa jest znacznie bardziej skomplikowana. Trzeba ustalić, czy odstąpienie było skuteczne, czy nastąpiło z przyczyn objętych umową, czy naruszenie dotyczyło zobowiązania niepieniężnego, kto rzeczywiście ponosi odpowiedzialność za zerwanie kontraktu oraz czy kara nie jest rażąco wygórowana.

W sporach budowlanych kwestia ta ma bardzo duże znaczenie finansowe. Kara umowna za odstąpienie od umowy bywa określana jako procent całego wynagrodzenia kontraktowego. Przy większych inwestycjach może to oznaczać roszczenie liczone w setkach tysięcy albo milionach złotych. Dlatego ani inwestor, ani wykonawca nie powinni traktować takiej kary jako automatycznej konsekwencji samego złożenia oświadczenia o odstąpieniu.

Czym jest kara umowna za odstąpienie od umowy?

Kara umowna jest uregulowana w art. 483 i art. 484 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. strony mogą zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Art. 484 § 1 k.c. stanowi natomiast, że kara umowna należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, a odszkodowania przewyższającego karę można żądać tylko wtedy, gdy strony tak postanowiły.

Określenie „kara umowna za odstąpienie od umowy” jest pewnym skrótem. W istocie nie chodzi o karę za samo skorzystanie z prawa odstąpienia, ale o karę za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania, które doprowadziło do odstąpienia. Jeżeli wykonawca porzuca budowę, nie usuwa istotnych wad, nie realizuje harmonogramu albo wykonuje prace w sposób sprzeczny z umową, inwestor może odstąpić od umowy i dochodzić kary, jeżeli umowa przewiduje taką sankcję. Analogicznie wykonawca może naliczyć karę, jeżeli umowa daje mu takie uprawnienie, a przyczyny odstąpienia leżą po stronie inwestora.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 lipca 2012 r., III CZP 39/12, wyjaśnił, że kara zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy nie jest sankcją za samo odstąpienie, ale uproszczonym sposobem ujęcia odpowiedzialności za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania, które uzasadniało odstąpienie.

Kiedy odstąpienie od umowy jest skuteczne?

Skuteczność kary za odstąpienie zależy w pierwszej kolejności od skuteczności samego odstąpienia. Jeżeli odstąpienie było bezpodstawne albo nieskuteczne, zwykle odpada również podstawa do naliczenia kary za odstąpienie.

Prawo odstąpienia może wynikać z ustawy albo z umowy. Ustawowe podstawy odstąpienia znajdują się między innymi w przepisach o umowach wzajemnych, w tym w art. 491 i art. 492 k.c. Z kolei umowne prawo odstąpienia może zostać wprowadzone przez strony w samej umowie, ale powinno być skonstruowane w sposób precyzyjny. W przypadku klasycznego umownego prawa odstąpienia znaczenie ma art. 395 § 1 k.c., który wymaga oznaczenia terminu, w którym można z tego prawa skorzystać.

W wyroku z dnia 13 czerwca 2013 r., IV CSK 668/12, Sąd Najwyższy podkreślił, że dla skutecznego umownego prawa odstąpienia konieczne jest określenie terminu, w którym może ono zostać wykonane. Brak takiego terminu może wykluczać przyjęcie, że strony skutecznie zastrzegły umowne prawo odstąpienia, choć nie wyklucza to oceny, czy strony przewidziały karę na wypadek skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia.

W praktyce oznacza to, że przed naliczeniem kary trzeba odpowiedzieć na kilka pytań. Czy umowa albo ustawa dawała stronie prawo odstąpienia? Czy zaistniały przesłanki wskazane w umowie? Czy oświadczenie zostało złożone we właściwym terminie? Czy zachowano wymaganą formę? Czy wcześniej należało wezwać drugą stronę do wykonania umowy albo usunięcia naruszeń? Dopiero pozytywna odpowiedź na te pytania pozwala oceniać samą karę.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

W umowach o roboty budowlane odstąpienie od umowy często następuje w sytuacjach konfliktowych. Inwestor zarzuca wykonawcy opóźnienia, brak ludzi na budowie, wadliwe wykonanie robót, niezgodność prac z projektem albo porzucenie inwestycji. Wykonawca z kolei może zarzucać inwestorowi brak zapłaty, nieprzekazanie dokumentacji, brak frontu robót, ciągłe zmiany zakresu prac albo uniemożliwianie realizacji umowy.

W tego rodzaju sprawach kluczowe znaczenie ma odtworzenie rzeczywistego przebiegu inwestycji. Sama treść oświadczenia o odstąpieniu nie przesądza jeszcze, że odstąpienie było skuteczne i że kara jest należna. Sąd będzie badał umowę, harmonogram, protokoły, dziennik budowy, korespondencję, wezwania, notatki z narad, dokumentację projektową, zgłoszenia przeszkód oraz zachowanie obu stron.

Bardzo często spór dotyczy tego, kto jako pierwszy naruszył umowę i czy naruszenie było na tyle istotne, aby uzasadniało odstąpienie. Jeżeli inwestor sam opóźniał przekazanie dokumentacji, nie zapewnił dostępu do placu budowy albo zlecał liczne roboty dodatkowe, może mieć problem z wykazaniem, że opóźnienie wykonawcy uzasadniało odstąpienie i naliczenie kary. Z drugiej strony wykonawca, który porzucił roboty albo nie reagował na wezwania inwestora, musi liczyć się z ryzykiem kary za odstąpienie.

Kto może naliczyć karę za odstąpienie od umowy?

Karę za odstąpienie może naliczyć ta strona, której umowa przyznaje takie uprawnienie i która skutecznie odstąpiła od umowy z przyczyn obciążających drugą stronę. Nie wystarczy samo niezadowolenie z przebiegu współpracy. Konieczne jest wykazanie, że druga strona dopuściła się naruszenia objętego klauzulą kary umownej.

Jeżeli umowa przewiduje karę wyłącznie na rzecz inwestora, wykonawca nie może automatycznie naliczyć analogicznej kary na swoją rzecz. Jeżeli umowa przewiduje kary dla obu stron, trzeba sprawdzić, czy przesłanki są symetryczne, czy dotyczą różnych naruszeń i czy każda ze stron może z nich korzystać w takim samym zakresie.

W praktyce umowy budowlane często przewidują karę dla inwestora za odstąpienie z przyczyn leżących po stronie wykonawcy oraz karę dla wykonawcy za odstąpienie z przyczyn leżących po stronie inwestora. Taka konstrukcja jest możliwa, ale jej skuteczność zależy od tego, jak opisano przyczyny odstąpienia i jakiego rodzaju zobowiązania zostały naruszone.

Czy kara za odstąpienie należy się obu stronom?

Co do zasady kara za odstąpienie nie należy się obu stronom jednocześnie za to samo zdarzenie. W sporze trzeba ustalić, która strona skutecznie odstąpiła od umowy i czy przyczyny odstąpienia rzeczywiście obciążały kontrahenta.

Możliwa jest sytuacja, w której obie strony składają oświadczenia o odstąpieniu. Wtedy rozstrzygające znaczenie ma to, które oświadczenie było skuteczne, które zostało złożone wcześniej, czy w chwili jego złożenia istniała podstawa odstąpienia oraz czy późniejsze oświadczenie mogło jeszcze wywołać skutki prawne.

Nie można więc zakładać, że każda strona może naliczyć własną karę tylko dlatego, że konflikt zakończył się przerwaniem współpracy. Kara za odstąpienie jest związana z odpowiedzialnością za doprowadzenie do zakończenia umowy. Jeżeli odstąpienie było niezasadne, strona składająca oświadczenie może nie tylko utracić możliwość naliczenia kary, ale sama narazić się na roszczenia drugiej strony.

Kara po odstąpieniu a kara za opóźnienie

Jednym z najważniejszych problemów jest relacja między karą za odstąpienie a karą za opóźnienie albo zwłokę. W praktyce inwestorzy często próbują naliczyć jednocześnie karę za opóźnienie w realizacji robót oraz karę za odstąpienie od umowy. Nie zawsze jest to dopuszczalne.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 lipca 2012 r., III CZP 39/12, wskazał, że roszczenie o zapłatę kary umownej na wypadek zwłoki lub opóźnienia nie przysługuje stronie odstępującej od umowy wzajemnej, jeżeli w umowie zastrzeżono również karę umowną w związku z odstąpieniem od umowy.

W uproszczeniu oznacza to, że jeżeli umowa przewiduje osobną karę za opóźnienie i osobną karę za odstąpienie, to po odstąpieniu strona nie zawsze może żądać obu kar jednocześnie. Kara za odstąpienie może pochłaniać wcześniejszą karę za opóźnienie, jeżeli obie sankcje dotyczą tego samego naruszenia i nie zastrzeżono wyraźnie odmiennego rozwiązania.

To zagadnienie ma duże znaczenie w sporach budowlanych. Naliczenie kilku kar jednocześnie może prowadzić do bardzo wysokich kwot, a następnie do sporu o dopuszczalność kumulacji kar i ewentualne miarkowanie.

Czy można naliczyć karę za odstąpienie z powodu braku zapłaty?

To jedno z najważniejszych pytań praktycznych. Kodeks cywilny pozwala zastrzegać karę umowną wyłącznie na wypadek niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Oznacza to, że co do zasady kara umowna nie może zabezpieczać obowiązku zapłaty.

Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 20 listopada 2019 r., III CZP 3/19, przesądził, że nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym. Sąd Najwyższy podkreślił przy tym bezwzględnie obowiązujący charakter art. 483 k.c.

W praktyce ma to szczególne znaczenie dla wykonawców. Jeżeli wykonawca odstępuje od umowy dlatego, że inwestor nie płaci faktur, postanowienie przewidujące karę umowną za odstąpienie wyłącznie z powodu braku zapłaty może być nieskuteczne. Wykonawca nie jest jednak pozbawiony ochrony. Może dochodzić zapłaty wynagrodzenia, odsetek, rekompensaty za koszty odzyskiwania należności, a w określonych przypadkach także odszkodowania na zasadach ogólnych.

Inaczej należy oceniać sytuację, w której odstąpienie wynika z naruszenia obowiązków niepieniężnych, na przykład braku przekazania placu budowy, braku dokumentacji projektowej, braku współdziałania albo uniemożliwiania wykonania robót. Wtedy kara za odstąpienie może być rozważana, jeżeli umowa prawidłowo ją przewiduje.

Wpływ nieważnego albo nieskutecznego odstąpienia na karę umowną

Jeżeli odstąpienie od umowy było nieskuteczne, kara za odstąpienie co do zasady nie powinna być należna. Nieskuteczność może wynikać między innymi z braku podstawy do odstąpienia, niezachowania terminu, niewykonania wcześniejszego obowiązku wezwania kontrahenta, braku wymaganej formy albo błędnego powołania się na postanowienie umowy.

W sprawach budowlanych często pojawia się problem zbyt pochopnego odstąpienia. Strona uznaje, że kontrahent narusza umowę, ale nie wyznacza mu dodatkowego terminu, nie precyzuje zarzutów, nie dokumentuje naruszeń albo nie sprawdza, czy umowa wymaga wcześniejszego wezwania. Takie działanie może później utrudnić dochodzenie kary.

Nieskuteczne odstąpienie może mieć również skutki odwrotne do zamierzonych. Strona, która bezpodstawnie odstąpiła od umowy, może zostać uznana za podmiot, który sam doprowadził do niewykonania kontraktu. W takim układzie to druga strona może podnosić roszczenia, w tym o zapłatę wynagrodzenia, odszkodowania albo własnej kary umownej, jeżeli umowa ją przewiduje.

Kara za odstąpienie a odszkodowanie

Kara umowna upraszcza dochodzenie roszczeń, ponieważ wierzyciel co do zasady nie musi wykazywać wysokości szkody. Nie oznacza to jednak, że kara i odszkodowanie funkcjonują całkowicie niezależnie. Zgodnie z art. 484 § 1 k.c. żądanie odszkodowania przewyższającego karę umowną nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

Jeżeli więc umowa nie zawiera postanowienia o możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego, kara umowna może wyznaczać górną granicę odpowiedzialności za dane naruszenie. Jeżeli strony przewidziały możliwość dochodzenia odszkodowania ponad karę, wierzyciel może żądać więcej, ale musi już wykazać przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, wysokość szkody i związek przyczynowy.

W praktyce budowlanej warto zwracać uwagę na to już na etapie negocjowania umowy. Dla inwestora korzystne może być zastrzeżenie prawa do odszkodowania przewyższającego karę, zwłaszcza przy dużych inwestycjach. Dla wykonawcy takie postanowienie oznacza zwiększone ryzyko odpowiedzialności.

Miarkowanie kary umownej za odstąpienie

Kara umowna za odstąpienie może podlegać miarkowaniu. Zgodnie z art. 484 § 2 k.c. dłużnik może żądać zmniejszenia kary, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo jeżeli kara jest rażąco wygórowana.

W sprawach dotyczących odstąpienia od umowy o roboty budowlane argumenty za miarkowaniem mogą być szczególnie istotne. Jeżeli wykonawca wykonał znaczną część prac, inwestor korzysta z efektu robót, a odstąpienie dotyczyło końcowego etapu inwestycji, kara liczona od całego wynagrodzenia może okazać się nadmierna. Podobnie będzie wtedy, gdy kara pozostaje w oczywistej dysproporcji do szkody, wartości niewykonanej części umowy albo stopnia zawinienia dłużnika.

Miarkowanie nie następuje jednak automatycznie. Strona, która chce obniżenia kary, powinna zgłosić taki zarzut i przedstawić konkretne argumenty. W praktyce znaczenie mają między innymi stopień wykonania umowy, zakres naruszenia, wartość prac już wykonanych, wartość prac niewykonanych, przyczyny odstąpienia, zachowanie wierzyciela oraz realne skutki zakończenia kontraktu.

Jak bronić się przed karą za odstąpienie od umowy?

Obrona przed karą za odstąpienie powinna rozpocząć się od dokładnej analizy umowy i oświadczenia o odstąpieniu. Trzeba ustalić, czy postanowienie o karze jest ważne, czy obejmuje dane naruszenie, czy odstąpienie było skuteczne i czy przyczyny odstąpienia rzeczywiście leżały po stronie osoby obciążonej karą.

Następnie należy odtworzyć przebieg współpracy. W sprawach budowlanych szczególne znaczenie mają protokoły odbioru, dziennik budowy, wezwania, zgłoszenia przeszkód, korespondencja mailowa, zdjęcia, harmonogramy, kosztorysy, notatki z narad, dokumentacja projektowa i opinie techniczne.

Wykonawca może bronić się między innymi tym, że inwestor sam naruszał umowę, nie współdziałał, zlecał roboty dodatkowe, zmieniał zakres prac, opóźniał odbiory albo bezpodstawnie odmówił zapłaty. Inwestor może z kolei wykazywać, że wykonawca nie realizował prac, wykonywał je wadliwie, ignorował wezwania, nie zapewnił odpowiedniej organizacji budowy albo porzucił plac budowy.

Jeżeli sama podstawa kary jest trudna do podważenia, warto rozważyć żądanie jej miarkowania. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których kara została naliczona od całej wartości umowy, mimo że znaczna część zobowiązania została wykonana.

Jak prawidłowo naliczyć karę za odstąpienie?

Strona naliczająca karę powinna działać bardzo precyzyjnie. W pierwszej kolejności należy ustalić konkretną podstawę odstąpienia i podstawę naliczenia kary. Następnie trzeba wykazać, że przesłanki odstąpienia rzeczywiście zaistniały, a odpowiedzialność za nie ponosi druga strona.

Oświadczenie o odstąpieniu powinno być przygotowane starannie. Powinno wskazywać umowę, podstawę prawną albo umowną odstąpienia, opis naruszeń, wcześniejsze wezwania, jeżeli były wymagane, oraz jednoznaczną wolę odstąpienia. Jeżeli po odstąpieniu naliczana jest kara, wezwanie do zapłaty powinno wskazywać podstawę umowną, sposób wyliczenia, kwotę i termin zapłaty.

W sporach sądowych bardzo często przegrywa nie ta strona, która nie miała racji co do zasady, ale ta, która nie udokumentowała prawidłowo swoich działań. Dlatego przed odstąpieniem od umowy warto zabezpieczyć dowody i sprawdzić, czy umowa nie przewiduje dodatkowych wymogów formalnych.

Najczęstsze błędy przy karze umownej za odstąpienie

Najczęstszym błędem jest utożsamianie samego konfliktu z podstawą odstąpienia. To, że współpraca stała się trudna, nie oznacza jeszcze, że można skutecznie odstąpić od umowy i naliczyć karę.

Drugim błędem jest pominięcie procedury przewidzianej w umowie. Jeżeli kontrakt wymaga wcześniejszego wezwania do usunięcia naruszeń, wyznaczenia dodatkowego terminu albo zachowania określonej formy, brak tych czynności może podważyć skuteczność odstąpienia.

Trzecim błędem jest naliczanie kary za odstąpienie z powodu braku zapłaty, mimo że kara umowna nie może zabezpieczać zobowiązania pieniężnego. Po uchwale Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2019 r., III CZP 3/19, tego rodzaju postanowienia należy oceniać bardzo ostrożnie.

Czwartym błędem jest automatyczne łączenie kary za odstąpienie z karą za opóźnienie. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r., III CZP 39/12, pokazuje, że kumulacja takich kar może być niedopuszczalna, jeżeli umowa nie rozstrzyga tej kwestii w sposób wyraźny.

Podsumowanie

Kara umowna za odstąpienie od umowy może być skutecznym instrumentem ochrony interesów strony, która została zmuszona do zakończenia kontraktu z powodu naruszeń kontrahenta. Nie jest jednak należna automatycznie. Kluczowe znaczenie ma skuteczność odstąpienia, treść umowy, charakter naruszonego zobowiązania i sposób naliczenia kary.

W umowach o roboty budowlane szczególnie ważne jest ustalenie, kto rzeczywiście odpowiada za przerwanie inwestycji. Wykonawca i inwestor często wzajemnie przypisują sobie winę, dlatego rozstrzygające są dokumenty, korespondencja, protokoły, harmonogramy i faktyczny przebieg prac.

Nie każda kara za odstąpienie będzie skuteczna. Nie można zastrzec kary za odstąpienie spowodowane wyłącznie niewykonaniem zobowiązania pieniężnego. Nie zawsze można też łączyć karę za odstąpienie z karą za opóźnienie. Nawet prawidłowo naliczona kara może zostać obniżona, jeżeli jest rażąco wygórowana albo zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane.

FAQ

Czy można naliczyć karę umowną za odstąpienie od umowy?

Tak, ale tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taką karę, odstąpienie było skuteczne, a przyczyna odstąpienia odpowiada przesłankom określonym w umowie i przepisach. Kara nie jest należna automatycznie tylko dlatego, że jedna ze stron złożyła oświadczenie o odstąpieniu.

Czy kara za odstąpienie może wynikać z braku zapłaty?

Co do zasady nie można skutecznie zastrzec kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy wyłącznie z powodu niewykonania zobowiązania pieniężnego. Wynika to z art. 483 k.c. oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2019 r., III CZP 3/19.

Czy można naliczyć karę po odstąpieniu od umowy?

Tak, jeżeli kara została zastrzeżona na wypadek odstąpienia, odstąpienie było skuteczne i przyczyny odstąpienia obciążają drugą stronę. Odstąpienie samo w sobie nie wyklucza dochodzenia kary przewidzianej w umowie.

Czy można żądać jednocześnie kary za opóźnienie i kary za odstąpienie?

Nie zawsze. Jeżeli umowa przewiduje karę za opóźnienie oraz osobną karę za odstąpienie, trzeba sprawdzić, czy ich kumulacja jest dopuszczalna. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 lipca 2012 r., III CZP 39/12, wskazał, że roszczenie o karę za opóźnienie nie przysługuje stronie odstępującej od umowy wzajemnej, jeżeli w umowie zastrzeżono również karę w związku z odstąpieniem.

Co, jeśli odstąpienie było nieskuteczne?

Jeżeli odstąpienie było nieskuteczne, zwykle nie ma podstaw do naliczenia kary za odstąpienie. Dodatkowo strona, która bezpodstawnie odstąpiła od umowy, może narazić się na roszczenia kontrahenta.

Czy sąd może obniżyć karę za odstąpienie?

Tak. Kara za odstąpienie może zostać zmiarkowana, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo kara jest rażąco wygórowana. W sprawach budowlanych ma to duże znaczenie, zwłaszcza gdy kara jest liczona od całego wynagrodzenia, mimo że znaczna część prac została wykonana.